기준

공간의가치는 아래와 같은 기준으로 정보를 표기합니다. 단, 특정 정보는 이와 다를 수 있습니다.

 

자산

한 개의 자산(Property)을 기준으로 정보를 제공합니다. 한 개의 자산은 아래의 셋 중 하나로 분류됩니다.

  • 나지(Vacant Land) : 건물이 존재하지 않는 토지

  • 토지건물(LI) : 토지 소유권과 건물 소유권으로 구성된 자산

  • 집합건물(Strata) : 건물을 여러 개의 독립한 부분으로 사용하기 위하여, 구분하여 소유하는 자산으로 전유부 소유권 · 공용부 사용권 · 대지사용권으로 구성

실제 자산은 토지와 건물의 소유자가 서로 다를 수 있지만, 동일하다고 가정합니다.

토지의 용도지역, 지목 및 주요 규제

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용적률·건폐율·허용층수·허용시설 등이 구분되는 용도지역을 다음과 같이 구분합니다 : 

​1종전용주거

​2종전용주거

​1종일반주거

​2종일반주거

3종일반주거

​준주거

​중심상업

​일반상업

​근린상업

유통상업

전용공업

일반공업

준공업

보전녹지

생산녹지

자연녹지

​보전관리

생산관리

계획관리

농림

자연환경보전

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 필지의 목적에 따라 다음과 같이 지목을 구분합니다 : 


밭(전),철도용지(철), 대지(대), 공원(공), 논(답), 하천(천), 공장용지(장), 체육용지(체), 과수원(과), 제방(제), 학교용지(학), 유원지(원), 목장용지(목), 구거(구), 주차장(차), 종교용지(종), 임야(임), 유지(유), 주유소용지(주), 사적지(사), 광천지(광), 양어장(양), 창고용지(창), 묘지(묘), 염전(염), 수도용지(수), 도로(도), 잡종지(잡)

 

건물의 시설과 용도

 

건물의 시설 유형은 건축법에 따라 다음과 같이 구분합니다 :

​단독주택

단독주택, 공관, 다가구주택, 다중주택

공동주택

아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

근린생활시설

1종, 2종

문화 및 집회시설

종교시설

판매시설

운수시설

의료시설

교육연구시설

​노유자시설

수련시설

운동시설

업무시설

오피스, 오피스텔

숙박시설

일반숙박시설, 생활숙박시설, 관광숙박시설, 다중생활시설

위락시설

공장

지식산업센터 포함

창고시설

위험물 저장 및 처리시설

자동차 관련 시설

동물 및 식물 관련 시설

자원순환 관련 시설

교정 및 군사시설

방송통신시설

발전시설

묘지 관련 시설

관광 휴게시설

장례시설

야영장시설

건물의 시설 유형은 단순화를 위하여 다음과 같은 용도 유형으로 다시 구분하였습니다 :

주거

(Residential) 단독주택, 공동주택

상업

(Retail) 근린생활시설, 판매시설, 문화 및 집회시설, 위락시설

업무

(Office) 오피스, 교육연구시설, 오피스텔

상업

(Industrial) 공장, 창고시설

환대

(Hospitality) 숙박시설, 수련시설, 야영장시설, 관광휴게시설, 운동시설

사회

(Social) 의료시설, 자원순환시설, 교정 및 군사시설, 동물 및 식물 관련 시설, 장례시설, 노유자시설, 종교시설, 묘지 관련 시설

부설

(Support) 기계전기시설, 주차장, 공용시설

오피스(Office) : 오피스텔 이외의 업무시설로 금융업소, 사무소, 공공청사 등

시설을 지원하는 부설 용도인 기계전기실 부설주차장과 그외 기타공용부분은 층별 호별 면적 모듈에서 구분하였습니다. 특히 공용 부분은 건축물대장의 입력자에 따라 공용 부분으로 구분하거나 해당 시설면적으로 포함하기 때문에 표현 기준이 자산마다 동일하지 않을 수 있습니다.

금액

 

추정가와 거래사례의 거래가 등 표기하는 금액은 별도 표현이 없는 경우, 건물분 부가가치세(VAT)를 제외한 자산(Property) 한 개에 대한 토지와 건물의 가치 총액입니다.  토지와 건물의 가치 총액에서 토지가치와 건물가치를 구분할 때, 다음의 정의를 따릅니다.

 

  • 자산가치(Property Value), 또는 복합부동산 가치, 또는 개량부동산(Improved Property) 가치 : 토지와 건물의 가치 총액으로 추정시점 현재의 추정가 또는 과거 거래액

  • 토지가치(Land Value) : 별도 표현이 없는 경우, 나지(Vacant Land)를 상정한 토지의 가치

  • 건물가치(Improvement Value) : 별도 표현이 없는 경우, 전체 자산가치에서 건물이 기여한 가치(Contributory Value)

  • 재조달원가(Reproduction or Replacement Cost) : 현재 존재하는 건물과 동일한 또는 동일한 효용을 만드는 건물을 다시 건축할 때 소요되는 비용

 

재조달원가(RC)는 별도의 표현이 없는 경우, 건축법상 신축을 기준으로 건축공사비·설계비·감리비·보존등기비를 포함하고, 경우에 따라 과밀부담금·하자보수보증금·상하수도부담금·광역교통시설부담금·학교용지부담금·미술장식품부담금·미환급 부가가치세 등이 포함될 수 있습니다. 건축공사비는 건물에 따라 구조·전기·기계·소방·승강기·내장·외장·부대토목 공사비를 포함합니다.

 

단가

 

단위 가격은 다음과 같이 구분하여 표현합니다.

  • 토지단가 : 자산의 추정가 또는 거래가를 토지면적(L)으로 나눈 값으로 ‘원’, ‘원/m²’ 또는 ‘원/토지m²’로 표현

  • 건물단가 : 자산의 추정가 또는 거래가를 건물 연면적(GFA, AGFA) 또는 전용면적(NA)으로 나눈 값으로 ‘원’, ‘원/m²’, ‘원/건물m²’ 또는 ‘원/전용m²’로 표현

  • 호단가 : 자산의 추정가 또는 거래가를 호의 개수로 나눈 값으로 ‘원’ 또는 ‘원/호’ 또는 ‘원/세대’로 표현

 

거래사례

 

부동산 소유권 거래(Transaction)는 매도자와 매수자가 매매계약(Sales and Purchase Agreement)을 체결하고, 계약체결 시점에 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 행정부에 거래신고를 하고, 거래대금을 완납하면서 소유권을 이전하고, 사법부에 요청하여 등기를 완료(Closing)합니다.

 

본 서비스에서 제공하는 거래사례(Sales Comparable) 자료는 부동산 거래신고를 바탕으로 행정부가 제공하는 공공데이터에 기반합니다. 

 

따라서 거래정보는 (i)거래대상 부동산 정보 및 거래 금액에 대한 입력 오류와 (ii)계약이 중도에 파기되거나 (iii)거래대금을 완납하지 못하여 거래가 종결 되지 않은 경우를 포함할 수 있습니다. 

 

본 서비스에서 제공하는 거래시점은 다음과 같이 별도 표현이 없는 경우, 매매계약일입니다. 

 

  • 거래시점(Transacted Date) : 매매계약일

  • 거래(계약)시점(Contracted Date) : 매매계약일

  • 거래(종결)시점(Deal Closing Date) : 소유권이전일

 

본 서비스에 제공하는 거래금액은 별도 표현이 없는 경우, 공공데이터에서 제공하는 거래신고된 건물분 부가가치세를 포함하지 않는 금액입니다. 취득세 등 부대비용은 포함하지 않습니다.

 

  • 거래금액 : 거래신고된 매매계약상 금액으로 건물분 부가가치세(VAT) 별도

  • 부가가치세(Value Added Tax) : 건물분 부가가치세 10%

  • 거래(계약)금액 : 거래신고된 매매계약상 금액

  • 거래(종결)금액 : 등기된 매매 금액

  • 거래금액(VAT포함) : 부동산 매매금액으로 건물분 부가가치세(VAT) 포함

 

본 서비스는 토지·건물의 거래사례유형을 다음과 같이 구분하여 표기합니다. 

 

  • 토지거래사례(Land Transaction) : 부동산 시장에서 토지면적당 단가로 인식될 가능성이 더 높은 거래

  • 토지건물거래사례(Land and Improvements Transaction) : 부동산 시장에서 건물면적당 단가로 인식될 가능성이 더 높은 거래

 

임대사례

 

본 서비스에서 제공하는 건물에 대한 임대사례(Rent Comparable)는 당사가 추정하는 추정시점 현재 임대 개시할 경우, 가능한 임대가격 및 조건으로 실제 임대차 계약과 차이가 있을 수 있습니다. 

 

다음과 같은 일반적인 임대차 계약(Lease Contract)의 과정을 전제합니다: 계약체결 시점에 보증금(Security Deposit)의 일부를 계약금으로 임차인이 임대인에게 납부하고, 임대 개시시점에 보증금을 완납하고 임대료(Rent)와 관리비(Management Fee)를 지불하며 사용하다가, 임대 종료시점에 사용을 종료하고 임대인이 임차인에게 보증금을 반환

 

본 서비스는 입지 및 건물 유형을 바탕으로 다음과 같이 3가지 임대차 계약 유형 및 그에 따른 임대인의 총 수입인 임대단가(Gross Rental Income)를 추정합니다. 임대단가에 임차인이 추가로 납부하는 관리비 및 유틸리티 비용을 더하면 임차인 입장의 점유비용(Gross Occupancy Cost)이 됩니다. 본 서비스는 임대차 계약에 부가되는 렌트프리(Rent Free)·핏아웃(Fit Out)·인테리어보조(Tenant Improvement) 인센티브 등을 공제한 유효 임대수입을 기준으로 추정합니다. 별도 표현이 없는 경우, 월 지급금액입니다.

 

  • 확정 임대·관리비(Fixed Rent and Management Fee) : 임차인이 임대인에게 보증금·확정 임대료·확정 관리비를 납부하는 계약으로, 임차인은 임대인 또는 유틸리티(전기·수도·냉난방) 회사에 전용 부분에 대한 추가 유틸리티 비용을 납부할 수 있으며, 주로 토지·건물과 같이 임대인이 직접 관리하는 자산에서 발생

→ 임대단가 GRI = ( 보증금 × 이자율 + 임대료 + 관리비 ) ÷ 계약면적 AGFA

  • 확정 임대(Fixed Rent) : 임차인이 임대인에게 보증금·확정 임대료를 납부하는 계약으로, 임차인은 공용부 관리인 또는 유틸리티 회사에 관리비와 추가 유틸리티 비용을 납부하며, 주로 집합건물 또는 마스터리스 같이 임대인이 직접 관리하지 않는 자산에서 발생

→ 임대단가 GRI = ( 보증금 × 이자율 + 임대료 ) ÷ 계약면적 AGFA

 

  • 비율 임대(Percentage Rent) : 임차인이 임대인에게 (i)보증금과 (ii)임차인이 대상 부동산의 영업을 통하여 발생하는 매출에 대한 비율 임대료를 납부하는 계약으로, 임차인은 공용부 관리인 또는 유틸리티 회사에 관리비와 추가 유틸리티 비용을 납부하며, 주로 호텔·영화관과 같이 임차인이 직접 영업하고 매출액 변동성이 큰 자산에서 발생

→ 임대단가 GRI = ( 보증금 × 이자율 + 매출액 × 비율 ) ÷ 계약면적 AGFA

 

추정가와 추정수익

 

본 서비스에서 제공하는 추정가와 추정수익은 제한된 변수와 정보를 바탕으로 공간의가치 주식회사가 통계적 모형에 의하여 조건부 추정한 값으로 실거래가능금액 또는 감정평가액과 다를 수 있습니다.

 

당사는 본 서비스에서 제공하는 추정가의 정확성을 보증하지 않습니다. 구체적인 추정값의 정확성 여부는 사용자가 별도로 조사하여야 합니다.

 

추정가 및 추정수익의 정의는 다음과 같습니다.

 

  • 추정가(Estimated Value) : 부동산 시장 및 대상 부동산에 대한 정보가 충분한 특수한 사정이 없는 매도자와 매수자간에 충분한 마케팅 기간이 경과된 후, 추정시점 현재 거래(소유권 이전)될 경우, 성립할 가능성이 가장 높은 거래금액

  • 추정수익(Estimated Net Operating Income) :  추정시점 현재 시장에서 가능한 유효 임대가격 수준으로 시장의 평균적인 가동률(Occupancy Rate)로 대상 부동산이 안정적으로 운영되고 있는 것을 가정할 때, 예상되는 추정시점부터 추정시점에서 1개월이 경과된 시점까지의 소유자에게 귀속되는 순수익에 비정기적인 수익과 비용(법인세·소득세·금융비용 미고려)은 연간 평균화하여 추정한 값

 

→ 추정수익(ENOI) = [ 보증금 × 이자율 + 임대료 수입 + (관리비 수입) - (운영비) - 세금·부담금 - 보험료 ]

추정모형 (알고리즘)

 

공간의가치는 토지와 건물에 대하여 토지건물 개별추정모형과 토지건물 일괄추정모형을 적용하며, 그 정의는 아래와 같습니다.

 

  • 토지 건물 개별추정모형(Land and Improvements Model) : 토지는 나대지(Vacant Land)를 기준으로 건물은 현재시점 신축비용(Reproduction or Replacement Cost)과 감가상각액(Depreciation)을 기준으로 각각 산정하여, 그 합으로 토지 건물의 가치를 추정하는 방식

  • 토지 건물 일괄추정모형(Improved Property Model) : 적정 토지 지분이 반영된 건물의 효용을 바탕으로 토지와 건물의 가치를 추정하는 방식

 

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